Los ajustes cambiarios desde comienzo de año no afectaron al cambio de ciclo que desde noviembre pasado refleja la reactivación del mercado inmobiliario que consolida al ladrillo no sólo como refugio sino también como multiplicador de valor.

Si bien no hay dudas de que las crisis económicas siempre generan cimbronazos en la demanda de propiedades, la experiencia de años como 2001, 2009, 2018 y los últimos dos demuestran que el sector siempre sale fortalecido con nuevos aprendizajes. En otras palabras, en la Argentina siempre hay un negocio de real estate para hacer.

En este contexto, hay algunas oportunidades que están claras como por ejemplo en los precios, sobre todo si uno mira el bajo precio que tienen las unidades usadas en CABA: hoy en valores nominales en dólares se necesita la misma cantidad de dólares por metro cuadrado que en el año 2010. Lo mismo sucede con el costo de construcción en dólares que se mantiene competitivo aunque la presión inflacionaria y las devaluaciones acorten cada vez más esa brecha de oportunidad debido a que las obras Premium requieren de un alto componente importado.

También está claro que, en términos de ahorro acumulado de la gente, es el mejor momento para invertir en ladrillos para quienes están estoqueados en dólares, una moneda que se desvaloriza al ritmo de la inflación de los Estados Unidos.

El análisis descripto explica por qué es un buen momento para apostar por una propiedad. Es decir, entrar ahora representa un buen timing en un escenario con precios de venta y un costo de construcción bajo, a lo que se le suma el surgimiento de zonas en desarrollo que prometen revalorización. Por caso, Chacapalermogiales se perfila como uno de los barrios con mayor potencial. La ventaja es que el valor del metro cuadrado cotiza US$500 menos que en Palermo pero con una demanda que se consolida impulsada por los jóvenes que quieren vivir cerca de todo pero en un espacio con cierto aire bohemio.

A la hora de analizar, ¿qué pesa más timing o location en el real estate? El ciclo de las propiedades en las ubicaciones premium tiene características particulares, donde el análisis debe ser aún más minucioso ya que los subciclos son más cortos.

De todas formas, siempre hay que tener en cuenta que la conveniencia de comprar activos premium dependerá de cuándo se realice la compra. Aunque vale aclarar que ante una debacle del mercado son siempre los que primero recuperan valor porque están en el foco de la demanda ABC1 que busca refugiarse en bienes tangibles. Pero, por otro lado, también es cierto que cuando llegan a su precio histórico, se amesetan y hay mayores oportunidades en otro tipo de inmuebles dirigidos al segmento medio bajo en barrios más accesibles. Aunque en este tipo de mercado, en la Argentina, las oportunidades se desvanecen por la falta de crédito hipotecario.

Pero lo que sí está claro es  que es un error creer que la revalorización de la propiedad se multiplicará sin parar.  Está probado que, en muchas ocasiones, las propiedades, como sucede con otros activos, pueden sufrir fuertes caídas en sus valores. Y en caso de elegir desinvertir, hay que estar dispuestos a asumir las pérdidas o esperar mucho tiempo para que recupere el valor. Por caso, en Miami, los inmuebles en la playa o en Brickell tuvieron en 2009 una baja del 50 por ciento del valor alcanzado en 2007. Lo que sí está claro es que con el ladrillo quien puede esperar el ciclo siempre gana.

Por otra parte, está probado que quien apuesta a comprar una propiedad y no venderla, nunca obtiene rendimientos más bajo que quien se anima a rotarlo. La explicación al fenómeno es que los mercados atraviesan distintos ciclos que afectan la rentabilidad. No hay magia. Los mejores negocios se hacen cuando el mercado se vende en tiempo de “altos precios” y se sale cuando se empieza a amesetar.  Una apuesta que en un mercado como el argentino es muy difícil de predecir.

Respecto al timing, la clave parecería estar en esta frase: “en la crisis hay oportunidades”. De hecho, si uno recorre la ciudad descubre la cantidad de obras en construcción que arrancaron en una industria en la que se están generando pocas operaciones. La explicación es que el ladrillo representa una oportunidad para quienes tienen pesos porque pueden transformar ese flujo en dólares e inclusive multiplicar su valor. En otras palabras, cuando uno entra en este tipo de momento y respeta algunas premisas básicas como el location, no sólo mirando el barrio sino la microzona puede aprovechar la ventaja que genera un costo de construcción en dólares competitivo. Todo parecería indicar que la clave está en animarse cuando el mercado está quieto.

Además los diferentes desenlaces del mercado inmobiliario en las crisis prueban que en la Argentina hay un submercado que suele defender mejor los precios de los inmuebles en momentos de crisis. Se trata del sector de departamentos premium en proyectos de valor agregado por un mix de factores, los metros cuadrados y la calidad de su construcción en proyectos con full amenities, áreas comunes de amplias dimensiones y espacios verdes recreativos. Y el factor más relevante de todo: la ubicación.

En definitiva, el negocio de real estate es de mediano y largo plazo y en contextos difíciles como los actuales hay oportunidades. Es un negocio contra cíclico, y la realidad es que cuando uno recorre la historia de la Argentina prueba que el ladrillo siempre recupera valor.

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