Comprar un departamento en pozo siempre es la mejor inversión para quienes buscan resguardar sus ahorros en ladrillos, sobre todo en un escenario con escasez de alternativas que le ganen a una inflación anual, en un año en el que cerrará cerca de los tres dígitos. 

En este contexto, en agosto los costos de la construcción estuvieron un 22% por debajo del promedio de la década. Además, en los últimos tres años se ubicó en los USD 597/m², un 39,27% inferior al de los tres años anteriores, cuando se ubicó en los USD 983/m². Tal vez, esta sea la respuesta a por qué los desarrolladores deciden apostar por nuevos proyectos en un mercado inmobiliario donde los precios de las propiedades caen en casi todas las zonas y las operaciones de compraventa se encuentran en niveles bajos.

Por otra parte, en un mundo en el que una economía como la de Estados Unidos registra una inflación interanual que en agosto fue de 8,3%, los dólares guardados en la caja de seguridad pierden valor.

Qué ganancia deja el negocio

A la hora de hablar de la rentabilidad que deja “el pozo”, si bien es difícil predecirlo en un país con una macroeconomía como la argentina, la realidad es que aún en el peor de los contextos la ganancia varía entre 30% y 60% dependiendo del momento en el que se ingrese al proyecto. Para sintetizar la inversión de una forma gráfica, los especialistas explican que si una persona compra mientras la obra se está construyendo, tiene una foto, y recién sabe el precio final cuando termina la película, que es la unión de todas las fotos que componen el proceso de la construcción.

Más allá de eso, hoy, hay una apuesta a futuro por parte de los desarrolladores a que, en el mediano plazo, el valor de la vivienda subirá como ocurre en otros países del mundo. Lo más atractivo es que necesitan pesos para pagar materiales y mano de obra, en un negocio en el que la ecuación de rentabilidad surge de comparar el costo en dólares versus el valor de venta también en dólares. Este punto marca otra ventaja competitiva del real estate: la posibilidad de dolarizar los pesos excedentes porque las propiedades son un activo dolarizado. Lo que es más seductor aún es que quien invierte en pozo no necesita tener inicialmente todo el dinero para apostar al negocio porque los departamentos suelen financiarse durante el proceso de obra.

La forma de pago

Otro punto clave para determinar la ganancia es la elección de la forma de pago: la propuesta tradicional suele ser un adelanto promedio del 30% del valor y cuotas en pesos ajustables por la CAC, en general en línea con la inflación. También hay flexibilidad ya que existen inversores que prefieren pagar un adelanto más importante y menos cantidad de cuotas.

Hay que tener en cuenta que quien desea desembolsar todo el ticket en dólares billetes tiene el poder para negociar mayores descuentos.

Cuándo ingresar

Otra característica que hace fluctuar los precios y la rentabilidad de la inversión es en qué etapa del proyecto inmobiliario se ingresa. Las propiedades de pozo van variando sus precios de acuerdo al grado de avance de la obra: siempre se obtiene más ganancia cuando antes se ingrese. Es decir, quien adquiere la unidad cerca de la finalización del proceso de construcción, es probable que la termine comprando casi al mismo valor que un departamento a estrenar. Lo más aconsejable es entrar cuando los planos y la demolición están aprobados y la constructora definida.

La elección del proyecto

La otra cuestión que es importante saber para un inversor es en qué proyectos conviene invertir. Un concepto clave es que no todos los proyectos son para todos los inversores y no todos los inversores son para todos los proyectos. Hay que mirar cómo está concebido el proyecto, su ubicación, las terminaciones, la flexibilidad para poder hacerle cambios, el tiempo de construcción y la forma de pago.

Qué considerar a la hora de elegir

El trío ubicación, producto y precio es clave, porque si hay una relación coherente entre esos tres elementos, es muy probable que el proyecto tenga éxito y sea un buen lugar para invertir y comprar.

Los brokers recomiendan un diseño pospandemia: buena ubicación – barrios consolidados y que cuenten con infraestructura de servicios, cercanía a medios de transporte y proximidad a áreas comerciales, verdes, culturales y educativas-, que sean aptos profesionales y que el proyecto ofrezca unidades pequeñas y de ticket bajo, ya que son la tipología más demandada. Este tipo de departamentos se pueden destinar a alquiler temporario o a una demanda muy activa como la de los jóvenes, estudiantes del interior, profesionales, personas solteras, separadas o parejas.

Por otra parte, investigar quién está detrás del emprendimiento es otra clave, porque todos los proyectos en pozo son una promesa de entregar un departamento, en una determinada fecha y de una calidad específica y estas variables, la mayoría de las veces, dependen de la espalda financiera del desarrollador.

También es importante saber cómo se fondea el proyecto para determinar cuál será el ritmo de la obra.

En cuanto a la documentación, hay que solicitarla al vendedor al momento de la firma, ya sea un desarrollador o una constructora quien tenga la personería jurídica para comercializar. También el plano aprobado del proyecto que demostrará que está todo en condiciones para encarar la construcción.

Para finalizar, es indispensable pedir el título de propiedad del terreno antes de cualquier negociación. En caso de ser un fideicomiso quien esté a cargo, se deberá solicitar el contrato del mismo, además de los informes de inhibición y de dominio.

En Ávilis contamos con diferentes proyectos en estos puntos de la ciudad, con tickets mínimos accesibles y financiamiento en pesos: Más Cabrera, en Palermo, ideal para un público joven, con departamentos de 1 y 2 ambientes; Garda Ugarte, en el corazón de Núñez, con amenities de lujo y departamentos de 1 a 4 ambientes; y Garda Olleros, en Colegiales, dos edificios, 99 unidades y departamentos de 1 a 3 ambientes.