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El ladrillo ya no es sólo un refugio, sino un multiplicador de valor

El ladrillo ya no es sólo un refugio, sino un multiplicador de valor

El ladrillo ya no es sólo un refugio, sino un multiplicador de valor

08.09.2022

Para quienes trabajamos en Ávilis Real Estate “las crisis traen oportunidades”. La frase, aunque trillada, nunca fue tan aplicable como al actual escenario que atraviesa el mercado inmobiliario actual.

La afirmación vale tanto para quienes tienen dólares ahorrados como para aquellas personas que están líquidos en pesos. El dato revelador es que en este último caso, el ladrillo no solo sirve para “dolarizar ahorros” sino también como multiplicador de valor. Y este es un punto fundamental porque ya no se habla sólo de las propiedades como refugio de valor sino también como multiplicador.

Pero, ¿cuáles son los fundamentos de esa premisa? El primero es cíclico y coyuntural: el costo de construcción, en dólares, está en los niveles más bajos de la historia. En números, entre mayo de 2019 y este año, rondó los US$603 por metro cuadrado para los proyectos en construcción de un edificio entre medianeras en un lote de 8,70 de frente. Esta cifra es un 40% inferior a la de los tres años anteriores, según datos de Reporte Inmobiliario (es importante aclarar que las características del emprendimiento marcan diferentes costos: no es lo mismo este tipo de proyectos que uno de mayor envergadura con amenities).

Sin embargo, en Ávilis notamos que uno de los temores de los inversores que miran oportunidades en departamentos de pozo es que, por la inflación, las cuotas mensuales en pesos, que se actualizan por el índice de la Cámara Argentina de a Construcción (CAC) para saldar -durante la obra- el costo de la unidad, se disparen. En este punto, vale citar un dato que prueba que, en el corto plazo, no se esperan sorpresas en los compromisos mensuales: en junio el indicador de la CAC registró un incremento del 6,8% en comparación a mayo, pero si se analiza la evolución interanual fue del 57%, muy en línea con la inflación.

¿Cuánto durará “esta ventaja” que genera un costo bajo en dólares? Es un enigma. Pero la experiencia muestra que, si el dólar se queda en cierto nivel y los costos en pesos siguen aumentando, esa ventana de oportunidad para el tenedor de dólar billete se licúa rápidamente. De cara al futuro, desde Ávilis creemos que la clave estará en ver cómo evoluciona y qué pasará en los próximos meses con el incremento de los costos en pesos. Este será un punto fundamental. Es decir, el impacto del ajuste cambiario dependerá de la velocidad con la que la devaluación “vaya” a precio.

En términos prácticos, la realidad es que hoy ese índice aún se encuentra 40% por debajo del promedio histórico y 58% abajo del inicio de la crisis de principios del 2018. La licuación vino principalmente por la caída de los salarios del sector: aumentaron 363% desde diciembre 2017, contra una 506% de inflación.

Un mercado que ajusta por cantidad y no por precio.

Por otra parte, vale aclarar que las fluctuaciones en el dólar no afectan linealmente al precio de los inmuebles, mucho menos en un mercado inmobiliario como el argentino que “ajusta por cantidad y no por precio”. Además, en el mercado local, desde hace años, cae la cantidad de operaciones que se realizan con crédito hipotecario. En mayo fueron solo 99 escrituras con hipoteca de las 2.866, y significó un descenso del 1% respecto al mismo mes del año pasado. Es decir, la mayoría de los vendedores no tienen la necesidad de malvender su propiedad porque corren el riesgo de perder el inmueble porque lo tienen hipotecado.

Hoy la foto es que hay oportunidad. Quien apuesta al ladrillo siempre se capitaliza, simplemente porque los inmuebles son un bien escaso y porque los proyectos se construyen en lugares únicos e irrepetibles.

De todas formas, saber qué comprar es clave. Con la actual coyuntura económica, los emprendimientos en pozo o los proyectos en construcción son los productos que menos “riesgo” generan. ¿Por qué? El mercado inmobiliario actual no tiene nada que ver con el de la pre pandemia. Hay propiedades usadas con tipologías y características que quedaron fuera de mercado y que hoy se venden a precio de “remate”. Por ejemplo, los pisos muy oscuros, con ambientes que dan a pulmones de manzanas, en edificios sin amenities y altas expensas. Comprarlas puede ser tentador “por su precio” pero la contracara es que pueden ser unidades con muy bajo poder de reventa.

Otra variable fundamental que vemos en Ávilis a la hora de definir una inversión es el timing. La realidad es que, pese a los rumores de un ajuste cambiario en el mediano plazo, se achica la ventana de oportunidad de comprar propiedades bien ubicadas a buen precio. De hecho, el último índex publicado por ZonaProp, detalla que en los primeros siete meses del año, los valores de venta de publicación –tomando propiedades usadas y nuevas- bajaron 3,8 por ciento. En julio, el precio medio de un departamento en la ciudad se ubicó en US$ 2265 por metro cuadrado, un 0.5% respecto al mes previo. Desde los máximos de 2019 los precios acumulan caída de 19.1%. Otro dato es que el precio actual es similar al de mayo 2016.

También hay otro factor que nos lleva a ser muy optimistas en Ávilis respecto al futuro cercano que muestra que son cada vez más los extranjeros que buscan inmuebles en el país. Los brokers inmobiliarios coinciden en que invierten en el país no sólo atraídos por los valores de las propiedades sino, también, empujados por el contexto político- económico que se vive en Europa a raíz de la guerra en Ucrania: quieren tener una propiedad en un lugar del mundo alejado y que les garantice “paz”.

Y como si fuera poco, ya se habla de un cambio de ciclo del sector inmobiliario para el sector con récord de obras en construcción. 2021 fue el segundo año en los últimos diez en los que se permisaron más metros para obras nuevas según el relevamiento que realiza el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU). 

Por último, hoy más que nunca el factor tiempo y costo de oportunidad es clave. No es lo mismo invertir 100 y vender a 130 en dos años y medio –el tiempo que demanda la construcción del proyecto- que en cinco. Por eso, elegir un buen proyecto, bien ubicado y que no necesariamente esté atado a la venta de la totalidad de las unidades del emprendimiento para avanzar en la obra, es fundamental. Esta es una nuestras prioridades en Ávilis. Tomar la decisión de ingresar al mercado inmobiliario “es una apuesta segura”, es un sector sano en el que, si bien se han estirado los plazos de los emprendimientos en construcción en marcha –por efecto pandemia- no hay obras abandonadas. Y este es un dato clave: hay mucha oferta, es un buen momento y la expectativa de rebote de precios se espera a mediano plazo, justo cuando se finalice el proyecto que hoy está arrancando y que, paradójicamente, presenta precios atractivos de inversión.

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