Las condiciones macroeconómicas y el aumento del dólar en la Argentina siempre son una mala noticia para los inversores que buscan negocios a largo plazo, pero quienes miran el vaso medio lleno advierten que en tiempos de turbulencias, el ladrillo es un buen refugio de la inversión, sobre todo en un mundo en el que el índice de los Estados Unidos bate récords. En junio alcanzó un nuevo máximo con un aumento de los precios al consumidor del 9,1% interanual, según los nuevos datos que publicó la Oficina de Estadísticas Laborales. Se trata del nivel más alto en más de 40 años y superior al anterior, cuando los precios subieron un 8,6% en el año que terminó en mayo. La cifra también es mucho más alta que el 8,8% que los economistas tenían previsto, según Refinitiv. Estos números explican por qué, aquellos que eligen dejar los dólares en el colchón o en la caja de seguridad, pierden capacidad de compra. Y, si bien la Argentina es un mundo aparte, también genera oportunidades de negocios. Tal vez esto explique el aumento de la demanda de inmuebles, que tuvo un repunte en los últimos tres meses. En números, los datos de la protech Mudafy, prueban que la demanda manifestó un aumento del 17% en las ventas, en comparación al mismo período de 2021.

Las escrituras también dieron algunos guiños positivos: en mayo se concretaron más de 2.800 operaciones de compraventa en la ciudad de Buenos Aires, un 50,8% que el mismo mes del año anterior y cerca de los niveles previos a la pandemia. Sin embargo, a pesar de la mejora, siguen siendo cifras mensuales históricamente bajas para la actividad, que alcanzó un pico de casi 6.000 operaciones mensuales en 2018.

Palermo lidera la tabla de barrios en donde los inmuebles son más demandados.

Ahora bien, yendo de la macro a la micro, los barrios que muestran mayor potencial de revalorización en un mercado de compradores selectivos son Palermo, Núñez y Colegiales. Un ranking realizado por Mudafy, en base a encuestas a sus usuarios, determinó que Palermo lidera la tabla de barrios en donde los inmuebles son más demandados. Los encuestados reconocieron que el encanto de la zona está directamente relacionado con un barrio que reúne “varias identidades” y es muy buscado por los jóvenes, que privilegian los servicios, gastronomía, bares y la oferta educativa.

El barrio de Palermo –en sus diferentes versiones desde clásico hasta Hollywood- vive un fenómeno particular: la zona amplía sus límites geográficos y proyectos ubicados en zonas alejadas a las áreas tradicionales con valores de venta, que de a poco, se asemejan a los de los proyectos más emblemáticos de esa zona.

Una prueba del imán que está generando el tradicional barrio es que el área conocida como Hollywood tiene, en un radio que comprende 40 manzanas y que une partes de Villa Crespo y Chacarita, más de 45 proyectos de viviendas en construcción. Un fenómeno que se explica por el efecto derrame en parte impulsado por la reconversión de la ciudad, el levantamiento del puente de la avenida Juan B. Justo que integró a Hollywood con Soho, pero también a una nueva dinámica: el surgimiento de un polo cool en el límite con Colegiales, en donde avanza la construcción de varios emprendimientos que estarán terminados en dos años y que habían sido suspendidos durante la pandemia.

Por eso, los especialistas afirman que las propiedades ubicadas en avenidas como Niceto Vega, Álvarez Thomas, Federico Lacroze y Elcano, son algunas de las que tienen mayor potencial de revalorización. La estimación del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires es que en esas 40 manzanas se están construyendo más de 3.800 viviendas.

Entre las principales ventajas de la zona, los brokers inmobiliarios destacan de Chacapalermogiales, su conectividad con una amplia oferta de medios de transporte, los espacios verdes y el avance de los circuitos gastronómicos, entre ellos el que se desarrolla sobre la avenida Jorge Newbery, en el barrio de Chacarita.

En el análisis de los precios, el informe de Zonaprop detalla que, en Palermo, los precios de los departamentos a estrenar rondan los US$ 3188/m2, los de pozo US$ 2837/m2, y los usados promedian los US$ 2979/m2; mientras que en Chacarita esos valores son: US$ 2638/m2, US$ 2728/m2 y US$ 2259/m2. El posicionamiento del barrio va de la mano del surgimiento de proyectos alineados con las necesidades post pandemia, es decir, emprendimientos con unidades chicas pero con amplios espacios comunes y balcones aterrazados conectados con el living.

Otra zona con potencial y demanda es Colegiales, un barrio en el que las unidades a estrenar se venden a US$ 2883/m2, las del pozo a US$ 2707/m2 y las usadas, US$ 2367/m2. Un dato clave que prueba que el barrio atraviesa un proceso de metamorfosis es el avance de la construcción del Distrito ubicado en una microzona de la calle Moldes al 800, a metros de la estación de tren. El mismo está emplazado en parte de los terrenos del viejo playón ferroviario del ferrocarril Mitre, en pleno centro del barrio, una zona a la que el mercado apuesta desde que el Estado sacó a la venta las parcelas para desarrollos residenciales y áreas verdes. De hecho, el mercado espera que se convierta en un polo gastronómico y comercial.

Una señal que muestra que esta área de la ciudad es mirada por la demanda es que es uno de los barrios que registraron los aumentos más altos de los alquileres: es el cuarto en la tabla de los más caros, según el índice de precios elaborado por Zonaprop. Allí, los contratos nuevos de alquiler mostraron una suba interanual del 79,8% y donde se piden $73.187 mensuales por el alquiler de una unidad de un dormitorio. Una buena noticia para quienes invierten en ladrillos con expectativa de renta en un mercado inmobiliario que registra leves mejoras en las ganancias: la relación entre alquiler y precio anual actualmente es de 4,09% promedio. A partir de ese dato, se puede deducir que se necesitan 24,5 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un valor 27% más barato que el requerido el año pasado.

El relevamiento también muestra que, a pesar de que Colegiales es uno de los barrios en los que más aumentaron sus precios en los últimos doce meses, no es el más caro de la Ciudad para alquilar. Puerto Madero es el que registra los precios más elevados de CABA, con un valor medio de $130.993 por mes. Completan el podio Palermo y Núñez, con $80.463 y $75.457 mensuales respectivamente.

Núñez es otro barrio de la ciudad de Buenos Aires con potencial por su acceso, cercanía al verde y oferta de departamentos con vistas abiertas. Se trata del segundo barrio que más incrementó su rentabilidad de los alquileres en el último año, marcando un salto del 2% al 4,8% anual en dólares, según el relevamiento del sitio Properati. La razón de la fuerte suba se explica por el aumento de los contratos: los precios aumentaron un 116% en los últimos 12 meses. Además, es una zona que promete fuertes cambios y un efecto derrame.

El plan del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para crear el Parque de la Innovación, su propia Silicon Valley, sigue en marcha. Ubicado en Núñez, entre las avenidas Del Libertador, Udaondo y Lugones, tendrá nuevos proyectos mixtos –residencial y corporativo- y buscará impulsar la ciencia y la tecnología, promoviendo la radicación de las entidades dedicadas al emprendedurismo en sus instalaciones.

Las dinámicas descriptas muestran que el ladrillo sigue siendo un buen refugio de inversión, sobre todo en una ciudad que atraviesa un proceso de fuertes cambios, generando oportunidades de negocios para quienes tengan la habilidad de comprar hoy en las zonas en las que un departamento valdrá más mañana.

Ávilis cuenta con diferentes proyectos en estos puntos de la ciudad, con tickets mínimos accesibles y financiamiento en pesos: Más Cabrera, en Palermo, ideal para un público joven, con departamentos de 1 y 2 ambientes; Garda Ugarte, en el corazón de Núñez, con amenities de lujo y departamentos de 1 a 4 ambientes; y Garda Olleros, ubicado en Colegiales, con un modelo de negocio equity, es decir, que cada inversor adquiere módulos de participación y entre todos se financia la obra.