En este nuevo artículo de Ávilis Real Estate te acercamos nuestra visión respecto a la injerencia de la suba del valor del dólar para quienes quieren apostar por el mercado inmobiliario. Un sector que da los primeros indicios de un cambio de ciclo con números concretos: durante 2022 se realizaron un 17,1% más operaciones de compra de propiedades en la ciudad de Buenos Aires que en 2021. Además, durante el año pasado se firmaron más escrituras que en 2019, año en el que se cerraron 33.429. Si bien estos números del Colegio de Escribanos porteño aún están lejos de los de 2018, que cerró en casi 56.000 operaciones por la inercia de los créditos UVA, representan una señal alentadora.

A esto se suma el efecto ajuste cambiario con un dólar blue a $379 para la compra y $383 para la venta. Una cotización que representa un alza del 10,15%, respecto de los primeros días del año, cuando se ofrecía a $346.

En términos prácticos, a corto plazo implica que quienes tienen los dólares en el colchón pueden construir más metros con la misma cantidad de billetes que tenían a fines del año pasado. En otras palabras, se abarató construir.

El análisis es interesante porque si bien el ajuste cambiario desestabiliza, demora decisiones y genera incertidumbre, en los emprendimientos en pozo sucede lo contrario por el efecto inmediato “a la baja”, que se genera en el costo de construcción medido en dólares. Un indicador que, entre 2020 y 2021, registró los niveles más bajos de la historia, pero que en diciembre fue el más alto registrado en los últimos 40 meses -desde finales de 2019- según el último relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario.

Ahora bien, con esta situación, la clave parecería estar en saber cuánto puede durar la ventaja de oportunidad que generan las devaluaciones al impactar en la baja, en dólares, del costo de construcción.

De hecho, si se hace un poco historia, a mediados del 2020 los costos cayeron por la devaluación; luego, entre marzo del 2021 y enero del 2022, comenzaron a subir paulatinamente con algunos meses de estabilidad. Pero el desfasaje fuerte se produjo a principios del año pasado, entre febrero y mayo, cuando los costos se dispararon más del 20 por ciento en moneda dólar y se perdió todo el “beneficio” de las fuertes devaluaciones. Aunque vale aclarar que ese porcentaje de incremento es en comparación a niveles muy bajos. Por eso, si la comparación es contra el máximo de los últimos cinco años, sigue estando por debajo un 40% respecto al pico en abril de 2017.

En definitiva, lo que sucede es que mientras el dólar se mantiene en la misma cotización durante un tiempo, la presión inflacionaria de la economía argentina termina afectando los costos en pesos y se da “una suerte” de encarecimiento del valor en dólares de los pozos porque la inflación le gana al dólar. Lo mismo sucede con la dinámica contraria: cuando hay una corrección del dólar, también corrige. Son ciclos. Y el secreto pasa por saber cuándo entrar. De hecho, hoy puede ser un buen momento teniendo en cuenta que en la media histórica seguimos estando baratos respecto al promedio histórico: el costo es un 25% más barato que el promedio de la década.

Además, las cuotas que se ajustan por CAC –la forma en la que se financian los emprendimientos- son en pesos. Hasta que los precios internos se ajustan a los movimientos del tipo de cambio, no sienten el impacto. Y el comprador, como paga en pesos, cuando hay una devaluación termina destinando menos dólares de los calculados cuando comenzó la inversión. Pero cuando se ajusta el precio CAC y el dólar permanece quieto, la sensación es la contraria.

En números, construir un metro cuadrado vendible de un proyecto ronda los US$ 760. Un número lejano del costo promedio en dólares de los últimos tres años (entre diciembre 2019 y diciembre 2022), cuando se ubicó en los US$ 602/m2, un 36,76% inferior al de los tres años anteriores (noviembre 2016 - noviembre 2019), cuando se ubicó en los US$ 952/m2, según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario.

Para finalizar, lo cierto es que las obras son procesos muy largos y complejos como para analizar con la foto de los ajustes cambiarios temporales. ¿Qué quiere decir esto? A veces el dólar está atrasado; otras, no.

Pero hay una realidad que notamos en Ávilis Real Estate, los dólares en el colchón se deprecian al ritmo de la inflación de los Estados Unidos, la Argentina atraviesa un período en el que construir es barato y, lo que es más alentador aún, se avecina un cambio de ciclo que indicaría que los precios de los inmuebles no caerán más, con lo cual el valor del metro cuadrado de un departamento que se termine de construir en dos o tres años valdrá más que en la actualidad. ¿Qué significa? El ladrillo gana protagonismo en un mundo sin opciones de inversión y se posiciona cada vez más, no sólo como refugio sino como multiplicador de valor.