En este artículo de Ávilis Real Estate nos referimos a los rendimientos interesantes que están dando los alquileres de propiedades, siempre dependiendo de la zona donde estén ubicados. Quien tiene dólares bajo el colchón a menudo se enfrenta al dilema de seguir guardándolos o invertirlos. Uno de los refugios de valor históricamente recurrentes es el ladrillo, una opción que además de resguardar valor puede dar buenos dividendos.  En números concretos, si uno analiza el comportamiento de los últimos años, la buena noticia es que la rentabilidad que deja un contrato de alquiler mejoró con el tiempo. En 2017, el negocio registró el pico histórico de ganancia cuando dejaba un margen bruto de más del 5 por ciento anual en dólares. Mientras que, en mayo de 2020, pleno inicio de la pandemia, el indicador fue el más bajo de la serie histórica con una renta de apenas 1,5 por ciento. Desde ese momento comenzó una curva de crecimiento. Hoy la rentabilidad bruta anual es de 4,21 por ciento. La estimación es que hoy se necesitan 23.8 años de alquiler para recuperar la inversión, 22% menos de lo requerido un año atrás.

Respecto a los valores de los contratos, el alquiler de un dos ambientes en la ciudad rompió la barrera de los $ 100.000 y se ubicó en $ 107.835 por mes, según el último relevamiento realizado por Zona Prop. Otros números del mismo informe indican que el incremento mensual se aceleró en febrero: un 8.6% por encima del mes previo. Se trata del mayor incremento mensual desde el inicio de la serie.

Por otra parte, en el primer bimestre del año los alquileres aumentaron 16%, 4.2% por encima de la inflación. El volumen de oferta con precio expresado en pesos se acotó y los nuevos contratos acumulan en 2023 aumento de 16% por encima de la inflación (11.8%) e ICL (11.4%). La variación de precio registrada en los últimos doce meses (111.9%) es la máxima desde el inicio de la serie (2012).

Sin embargo, hay que tener en cuenta que no todos los inmuebles dejan la misma ganancia. Los brokers y referentes del mercado exponen algunas de las razones que generan que un inmueble sea más rentable que otro, por ejemplo, que el precio del metro cuadrado baje en dólares y que el alquiler suba en pesos. Además, con los dictámenes para modificar la ley de alquileres frenados por las internas en el Congreso, el precio de los alquileres no tiene techo y en algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires los valores ya subieron un 200% desde la sanción de la 27.551, en julio de 2020. 

Un dato clave a la hora de analizar la inversión en un inmueble para destinar a alquiler es que, con un nivel de oferta de propiedades en alquiler muy bajo, los precios se han emparejado en las distintas zonas. ¿Qué significa esto?: que los precios están relativamente uniformes. Es decir, lo que uno percibe por un contrato es parecido en todas las zonas, pero el metro cuadrado obviamente difiere mucho a la hora de comprar, entonces la rentabilidad da más alta en zonas baratas o mejora en aquellos barrios en los que las propiedades bajaron de precio. Por eso, en los últimos meses Retiro y Recoleta son barrios en los que mejoró la rentabilidad por el ajuste de precio que sufrieron las propiedades en esa zona.

Hoy Constitución y Balvanera se ubican como los mejores barrios para inversores que buscan renta: el margen bruto anual es de 5,2 y 5 por ciento respectivamente, según Zona Prop.

Otro informe, en este caso de Reporte Inmobiliario indica que Puerto Madero tiene el metro cuadrado más caro de Buenos Aires (US$5722), pero es a la vez la menor rentabilidad (2,6% anual). Concretamente: de acuerdo al precio de alquiler promedio, si compro en Lugano y coloco la propiedad en alquiler, en un año habré recuperado el 3,6% de la inversión. En Puerto Madero, solamente el 2,6%. Cuando extrapolamos del barrio a una zona más amplia, la tendencia también es clara: la zona Sureste de la ciudad es la más rentable (3,1%) y el corredor Norte tiene el porcentaje de recupero más bajo (2,7%).

En Chacarita, ese margen, según Zona Prop, aumenta a 4,5 por ciento anual en dólares, en Colegiales a 4 por ciento, el mismo porcentaje que en Núñez, por dar otros ejemplos.

De todas formas, hay que tener cuidado a la hora de evaluar la rentabilidad de una inversión a largo plazo, sobre todo en el contexto de un mercado distorsionado como el del alquiler. Es que un inmueble gana por el lado de la rentabilidad, pero también por la capitalización. Es decir, hay que pensar en el resguardo de valor. ¿Cuánto va a valer el inmueble en el futuro? Y aquí la ecuación se invierte. En líneas generales, las zonas con metro cuadrado más caro defienden mejor su valor sobre todo en crisis. En esas circunstancias, las áreas más consolidadas defienden mejor su precio de venta, a pesar de tener una rentabilidad menor.

Ahora bien, cuáles son los factores que hay que tener en cuenta para evitar sorpresas: el precio de la vivienda, pero también la zona, su conectividad–oferta de medios de transporte- y el tipo de vivienda. Es decir, no hay que invertir por inercia.

Otra cuestión es el timing, un factor que no depende enteramente de uno. Si el barrio se pone de moda se podrá cobrar un alquiler más alto. O al revés. Los gastos también son un factor a tener en cuenta. Las expensas son parte del precio del alquiler. Si las expensas son muy altas se pierde rentabilidad.

Está claro que los edificios antiguos son más propensos a contar con mayor costo mensual de gastos, Por otra parte, la cochera puede ser clave a la hora de analizar el tiempo que tarda en alquilarse una propiedad, clave para evaluar el negocio.

 Respecto a las tipologías, de acuerdo a un relevamiento de Reporte Inmobiliario en el que analiza los valores de los alquileres, rentabilidad y precio de venta, los departamentos monoambientes y de dos ambientes son los que más ganancia dejan.

En el caso de los monoambientes, el relevamiento señala que el barrio que se corona como el más rentable es Congreso. Con un alquiler medio de $60.000 por mes, el barrio con gran conectividad alcanza un 4,58% anual de renta. Aquellos interesados en la zona pueden encontrarse con ofertas que, para unidades de este metraje, que rondan los U$S 55.000 de publicación.

Esta tipología también muestra una sorpresa. El segundo barrio con la mejor renta es Colegiales, una de las zonas mejor posicionadas en la Ciudad donde los alquileres para los departamentos de un solo ambiente se consiguen a $ 82.500 mensuales y se venden a una media de US$85.000. De esta forma, suelen dejar aproximadamente un 4,07 % de renta anual.

En el caso de comprar un departamento en pozo la decisión no es fácil, sobre todo si se tiene en cuenta que la Argentina es un país con ciclos macroeconómicos y ajustes cambiarios. Razón por la que nunca es posible saber con anticipación si el departamento en construcción costará más o costará menos, en dólares, una vez que esté terminado. En otras palabras, es difícil realizar una estimación de rentabilidad. De todas formas, hay que tener en cuenta que alquilar un departamento a estrenar tiene ventajas.

Para arrancar, en el mercado actual pospandemia con nuevas exigencias por parte de la demanda un departamento nuevo o a estrenar arranca de un valor de venta por encima del usado con similares características porque son proyectos que tienen materiales más modernos y un diseño más adaptado a las necesidades del momento.  De todas maneras, si la decisión es alquilarlo durante tres años, una vez terminado, la unidad necesitará una inversión para ponerlo luego nuevamente en estado de estreno.

En números concretos, un dos ambientes a estrenar en la ciudad de Buenos Aires se alquila a un promedio de $ 114.000, mientras que un usado tiene un valor aproximado de $ 97.000, según Zonaprop. Sin embargo, esta diferencia no es igual en todas las zonas. Por caso, Villa Crespo es el barrio donde las unidades nuevas en alquiler defienden la diferencia más grande respecto a los usadas: $ 47.000 por mes -al año representan casi $ 564.000 -. En números, un piso nuevo se alquila a $ 147.831, mientras que un usado a $ 100.815.

En el ranking de las zonas con mayores diferencias le sigue Colegiales con $ 36.954 (el nuevo se renta a $ 141.651 y el usado $ 104.697 por mes), luego Caballito, con $ 30.616 (a estrenar, $ 123.797 versus $ 93.181 si es usado) y Belgrano, con $ 27.200 -una diferencia de $ 326.400 por año-, de acuerdo a un informe realizado por Reporte Inmobiliario. El dato que sorprende es que un dos ambientes en Recoleta tiene una diferencia de solo $14.992 entre nuevo y usado, -este número indica que en el primer año de alquiler el propietario lograría una diferencia de $ 180.000- lo que indicaría que no gana mucho más dinero quien decide alquilar un departamento nuevo versus a quien tiene un usado. En este caso, la diferencia entre el valor de renta mensual de un piso nuevo con uno usado es de $ 122.902 versus $ 107.910 -al mes- respectivamente.

Por otra parte, y más allá de la antigüedad, hay otros factores que influyen en el precio de los alquileres, como la calidad de construcción y la demanda. Hay edificios que a pesar de ser antiguos tienen una calidad de construcción que hace que prácticamente no pierdan valor.

En definitiva, la decisión de qué destino darle a una propiedad a estrenar dependerá de la necesidad del inversor. Quien necesita liquidez puede venderla en el mercado actual, a un valor 20 y hasta 30 por ciento menor al de los tiempos en los que el ladrillo tiene viento a favor, pero si la decisión es destinarla a la renta, la posible desvalorización” dependerá de la ubicación, mantenimiento y características del edificio.

La rentabilidad es un dato concreto, el más útil, pero que al fin y al cabo depende de condiciones que pueden variar. Lo que hoy es bueno mañana puede no serlo. Lo importante es siempre tener en cuenta que el ladrillo es un bien escaso y resguarda valor.