Tal vez el primero de los signos alentadores fue cuando se dio a conocer la cantidad de escrituras registradas en septiembre: fue el tercer mes con más de 3000 escrituras en la ciudad de Buenos Aires (junto a junio, julio y agosto). Aunque la tendencia se quebró en octubre con 2974 escrituras de compraventa de inmuebles, los especialistas indican que la diferencia es mínima, razón por la que no sería un dato que cambiaría el envión de un mercado que convalida al ladrillo como refugio de la inversión.

Otro dato que hay que aclarar es que el número de octubre representó una suba de 15,5% respecto del 2021, además de que el monto total de las transacciones realizadas escaló un 71,6%, con $40.544 millones. En comparación con septiembre -con 3161 escrituras- los actos bajaron un 5,9%. Otro punto clave es que la comparación interanual con los 10 meses acumulados sigue dando un 15% positivo.

Si se comparan los 10 meses de 2022 con el mismo período de 2021, da un alza de 15,6% con 26.131 escrituras. Otra forma de analizarlo es la comparación con el 2020: estamos hasta el momento en 26.000 operaciones, el doble del período de plena pandemia de 2020, pero en la mitad del último período en que hubo crédito hipotecario. Para tomar como referencia, el comportamiento de las escrituras en los últimos cuatros años fue:

2019: 33.431

2020: 18.736

2021: 28.832

2022 (a octubre): 26.131

Respecto al valor promedio de las transacciones en pesos, el valor fue de $13.633.002, lo que significa que trepó un 48,5% anual. En dólares, fue un promedio de US$85.693.
Por otra parte, la posibilidad de sumar al blanqueo las propiedades usadas, a partir de la aprobación del presupuesto 2023 por el Senado de la Nación la semana pasada, también podría consolidar un horizonte para un sector en el que de a poco sale el sol.

A la hora de analizar el fenómeno actual, en Ávilis Real Estate y los brokers inmobiliarios en general, reconocemos que el “cambio de tendencia” en el mercado de compra venta de propiedades comenzó en junio. Los números generaron sorpresa en el sector, sobre todo si se tiene en cuenta que fueron meses turbulentos para la economía argentina, tras la renuncia del ministro Martín Guzmán, la inestabilidad cambiaria y la suba del blue, que sumaron complicaciones al mercado de compraventas.

Otro cambio de comportamiento que vislumbramos en Ávilis es que volvió a traccionar la oferta de la ciudad de Buenos Aires. El aumento de operaciones revalida la premisa que sostenemos respecto a que los precios de venta tocaron piso y cada vez hay menos márgenes para las contraofertas agresivas. En otras palabras, el que publica una propiedad a un valor fuera de mercado no baja más del 5 por ciento y los que lo hacen a precio real tampoco.

Otro fenómeno que podría indicar el cambio de ciclo es que se estabilizaron las publicaciones. En los últimos meses los 160.000 inmuebles publicados en venta aumentaban a un ritmo de entre el 6% y el 15% mensual. Actualmente comenzaron a descender, lo que supone una especie de techo en inmuebles publicados en CABA. Según datos de Monitor Inmobiliario, de los 161.133 inmuebles en venta, 117.410 son departamentos y por primera vez en estos meses se observa una baja significativa en la oferta. Además, crecieron un 20% las búsquedas en portales en comparación con el año pasado.

Por otra parte, una investigación realizada por ZonaProp refleja el interés por la vuelta a la zona céntrica. Así, CABA retoma la participación del mercado con un 65% de la demanda, mientras que un 19% busca propiedades ubicadas en la zona norte del Gran Buenos Aires y un 16% en el oeste y el sur.

Entre las posibles razones de este crecimiento los especialistas indican que una de las más importantes es la baja del costo de construcción en dólares, un indicador que en una economía argentina – y un mundo- sin opciones de inversión, con una inflación que cerrará el año en tres dígitos, reafirman más que nunca al ladrillo como refugio de valor.

Además, advertimos que es un buen momento para comprar una propiedad. Es que cuando se analizan los últimos 20 años se repite una constante: cuando los precios de venta de las propiedades tocan el piso, los valores suben gradualmente durante los siguientes cuatro. Y así se repite el proceso. Actualmente, estamos en el piso o muy cercano a él, es decir, se avecina un proceso de crecimiento de los valores y es un buen momento para comprar.

En este contexto, hay barrios que toman protagonismo de la mano de otro fenómeno: ya no existen más áreas de oficinas, de restaurantes o residenciales en la ciudad de Buenos Aires.

Hoy se tiende a la mixtura de propuestas.  La tendencia es mundial. Ahora, en las zonas tiene que haber una interacción que permita tanto la convivencia de los distintos usos como también su potencialidad. Por eso, zonas aledañas a los barrios que fueron tradicionalmente top,como por ejemplo Colegiales, comienzan a estar en el radar de quien busca oportunidades de inversión.

Por otra parte, el cambio de paradigma laboral (con la inclusión del trabajo híbrido) modificó el uso de los espacios en las casas y los nuevos emprendimientos responden a la perfección a las nuevas exigencias. Por eso, la opción de comprar en pozo un departamento pensado y diseñado para las exigencias de la demanda post pandemia es fundamental. Si bien hay cambio de ciclo, y la gente comienza a comprar propiedades, es muy selecta a la hora de buscar qué adquirir y sabe que hay unidades antiguas que quedaron obsoletas.

En definitiva, el mercado genera los primeros presagios de una etapa sin demanda masiva, pero que consolida al ladrillo no sólo como refugio de valor sino también como multiplicador. Y como si fuera poco, es necesario evaluar que, en realidad, el inmueble tiene una vida más allá de la coyuntura porque la decisión de comprar tiene que ver con la vida de la persona más que con el contexto.