El cambio de dinámicas transforma a los barrios porteños a una velocidad que sorprende. Quienes desembarcan en la ciudad quizás desconocen que muchos de los barrios que hoy están repletos de comercios, propuestas culturales y ofertas gastronómicas, tenían antes una impronta y un público distinto. Para muchos que hoy frecuentan esos lugares es difícil imaginarlo.

Los vecinos más antiguos, en cambio, saben que la foto no siempre fue así. Son testigos de la transformación y vieron, por ejemplo, el nacimiento de la última cervecería de moda donde alguna vez funcionó un taller o la llegada de un imponente edificio de viviendas en el mismo lugar en el que hubo una fábrica. Es que la foto de las ciudades no es estática. En números, la ciudad de Buenos Aires cuenta con cerca de tres millones de habitantes, distribuidos en 48 barrios que se agrupan en 15 comunas. La superficie es mayor a los 200 km cuadrados y su perímetro alcanza los 60 kilómetros. Tiene un perfil urbano marcadamente ecléctico, donde se mezclan cientos de estilos, entre los que se destacan principalmente cuatro: art decó, art nouveau, neogótico y francés borbónico.

En este contexto y tras la pandemia, los barrios cambiaron y las necesidades de la demanda a la hora de buscar donde vivir, también.  Ya no hay dudas de que un barrio con buena escala peatonal, veredas con verde, espacio público apto para estar y un centro comercial que se va adaptando a ese entorno, son variables que se conectan y llevan a que una zona florezca.

De hecho, ya se habla de un fenómeno: la palermización de los barrios porteños. Tal vez el ejemplo más emblemático es lo que está pasando en la zona de la ciudad que une tres barrios que ya son áreas clave de la ciudad como Colegiales y Chacarita.

Sin duda, el mercado inmobiliario cumple un papel clave al hablar sobre esta metamorfosis y muchos ya hablan del fenómeno “Chacapalermogiales”.  Es que los aires palermitanos soplan con fuerza. Pasan los años y este barrio estira cada vez más sus límites, emanando un aura cool y moderna que contagia a los barrios vecinos. ¿El resultado de este fenómeno? El triángulo de Chacarita-Palermo-Colegiales, una confluencia en la que se borran sus límites para integrarse y conformar un ícono de la vida porteña. Una zona con una fuerte impronta residencial que, poco a poco, empezó a ver la proliferación de locales gastronómicos y propuestas culturales de todo tipo.

El crecimiento se aceleró a partir del 2011, cuando se aprobó la creación del Distrito Audiovisual, que abarca también a La Paternal, Colegiales, Chacarita y Villa Ortúzar, lo que propició la llegada de empresas de esa industria y puso a girar la rueda: llegaron nuevos comercios y proyectos de viviendas. Hoy el fenómeno se profundizó con un claro protagonista, Colegiales, con dos corredores que cobran protagonismo como son las avenidas Álvarez Thomas y El Cano.

Esta oleada, que ahora se expande hacia Chacarita y Colegiales, tuvo su puntapié inicial en la elevación de la traza del ferrocarril San Martín. Esos cambios difuminaron las fronteras de los barrios e impulsaron el avance progresivo de nuevas construcciones. Es que los desarrolladores más osados vislumbraron un cambio importante y decidieron apostar por la zona.

Un dato no menor es que Chacarita ocupa el puesto 34 y es el único barrio argentino considerado en el ranking de los más cool del mundo. El relevamiento lo realiza todos los años la revista Time Out a través de una encuesta a miles de habitantes de ciudades de todo el mundo. “Son lugares que mezclan lo mejor de la vieja y la nueva escuela”, explica el artículo.

Esa tal vez es la razón por la que, en un contexto en el que los precios de las propiedades bajan todos los meses en la mayoría de los barrios porteños, en Colegiales y Chacarita no sólo se mantienen, sino que aumentaron 0,5% el último bimestre, que entre otras causas se justifica por todo lo anteriormente expuesto, pero también por la ubicación céntrica del barrio, el crecimiento de proyectos de calidad en la zona y una serie de mejoras en la conectividad. En números, el último reporte de Zonaprop detalla que el precio medio de venta en la ciudad de Buenos Aires es de USD 2.209/m2, y que las unidades en pozo son las que menos caen. Desde el máximo de 2018, los precios acumulan baja de 21.1%, volviendo a niveles de abril 2016. En detalle, las unidades a estrenar en Colegiales defienden precios de USD 2.860/m2, USD 2.736 las de pozo, y USD 2.297 los usados. Mientras que, en Chacarita, los precios son USD 2.634/m2, USD 2.510 y USD 2.239, respectivamente.

La movida del barrio ya generó sus propios ritos, hábitos y estéticas, siempre en la confluencia de lo trendy, lo artístico y lo sofisticado. Una nueva vida urbana, mucha vida joven, especialmente por el movimiento de la zona, la vida nocturna, los bares y los restaurantes.

Esto llevó a que se dé el fenómeno que impulsó cambios en la demanda y el auge de nuevos proyectos con amenities vanguardistas, rooftops, y espacios de coworking.

No hay duda de que hoy los compradores miran con lupa “detalles” como, por ejemplo, los metros cuadrados destinados a los amenities, y que los espacios de usos comunes tengan una concepción más práctica y funcional, además de metros cuadrados descubiertos como jardines y terrazas. Hoy también se valora el diseño moderno y la inclusión de bicicleteros.

Es que el cliente resignificó el concepto del hogar porque conoció su casa gracias a la pandemia. La ubicación pesa, se busca lo más cercano al lugar de trabajo o zona de influencia y por eso, cada barrio se está transformando en un polo donde las personas pueden resolver casi todos los aspectos de su vida.  

Para los referentes del sector, hay tipos de inmuebles que la pandemia dejó “casi fuera de juego” y afirman que las unidades usadas en edificios entre medianeras fue la tipología más castigada. Por esa razón, muchos propietarios de usados buscan renovar metros y migrar, por ejemplo, a un proyecto con amenities. Según los datos de diferentes inmobiliarias, hay una diferencia de precio que supera el 20% entre los inmuebles ubicados en edificios y aquellos con vistas más abiertas, más amplios y con servicios.

Sobre las tipologías más demandadas por los compradores, los especialistas afirman que son las unidades de entre uno y tres ambientes. ¿Las exigencias? Que sean amplias y luminosas, que tengan cochera, que estén en proyectos con amenities de calidad y sus ambientes tengan luz natural.

Por último, se da otro fenómeno: los valores de referencia por barrio son cada vez menos representativos. En este sentido, hoy se puede acceder a un proyecto de calidad en Colegiales por el mismo valor que uno en Belgrano, porque cambiaron las variables que se ponderan a la hora de determinar el valor de un departamento. Los brokers coinciden en que la dispersión y polarización de precios hoy es muy marcada y, sin duda, los barrios bien ubicados, en pleno desarrollo y cercanos a los que ya están consolidados ganan mercado y prometen mayores revalorizaciones, más allá de lo que suceda en el mercado. Sin ir más lejos, los datos anticipan que, si bien los tradicionales Recoleta, Palermo, Barrio Norte, Plaza San Martín y Belgrano son los que más se mueven en el mundo de los alquileres temporarios, Colegiales, Chacarita, Villa Crespo y Núñez ganan protagonismo y defienden casi los mismos precios ofreciendo edificios modernos, y con amenities, sumado a la puesta en valor de parques y plazas, y las bicisendas.

Garda Olleros es el nuevo proyecto de Ávilis que llega a la zona de Colegiales. Dos edificios, 99 unidades, full amenities en una de las zonas de mayor crecimiento de la Ciudad de Buenos Aires.